Mietrecht

Mietrecht - Komplexe Rechtsmaterie mit hohem Beratungsbedarf

Als "Mietrecht" wird die Gesamtheit der hierzulande geltenden Normen über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Räumen oder beweglichen Sachen auf Zeit bezeichnet, die in §§ 535 bis 580 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt sind.

Zum Mietrecht gehört sowohl die klassische Wohnraummiete als auch das gewerbliche Mietrecht, das die Überlassung von Räumen für gewerbliche und freiberufliche Aktivitäten regelt. Das Mietrecht in Deutschland ist äußerst unübersichtlich, da es neben allgemeinen Bestimmungen, die sowohl für die Miete beweglicher Sachen (Autos, Baumaschinen u.a.) als auch für die Raummiete (Immobiliarmiete) gelten, zusätzliche Spezialregelungen gibt, die nur das Mietrecht bei Wohnräumen betreffen (§§ 549-577a BGB). Hinzu kommen Normen innerhalb der §§ 549-577a BGB, die gemäß § 578 BGB auch für das Mietrecht bei Grundstücken und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen gelten . Die in einem formularmäßig gestalteten Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen unterliegen zudem der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 bis 310 BGB.

Wer einen Mietvertrag abschließen möchte sollte im Vorfeld einen Rechtsanwalt konsultieren, da ein Rechtsanwalt einen Mietvertrag auf nachteilige und/oder überraschende Klauseln überprüfen kann. In der Regel lohnt es sich, einen als Entwurf vorliegenden Mietvertrag nicht spontan zu unterschreiben, sondern diesen erst von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, da das Mietrecht eine Vielzahl von Fallstricken enthält, die Ursache von Rechtsstreitigkeiten sein können.

Der Mietvertrag - Form, Inhalt und Gestaltung

Das deutsche Mietrecht beruht grundsätzlich auf dem Gedanken der privatautonomen Gestaltungsfreiheit der Vertragsparteien. Die im Mietrecht prinzipiell verwirklichte Gestaltungsfreiheit der Parteien unterliegt allerdings bei einem Mietvertrag über Wohnraum vielfältigen Einschränkungen unter dem Aspekt des Mieterschutzes.

Ein Mietvertrag sollte - schon zu Beweiszwecken - ausschließlich in schriftlicher Form geschlossen werden. Das gilt auch für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen wie z.B. für eine nachträgliche Genehmigung des Haltung von Haustieren wie Hunden oder Katzen. Wird ein Mietvertrag über Räume für eine längere Zeit als ein Jahr nicht von vornherein oder im nachhinein schriftlich fixiert, gilt er gemäß § 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberäume. Das Mietrecht geht im Regelfall von einem Mietvertrag aus, in dem die gegenseitigen (synallagmatischen) Verpflichtungen der Parteien innerhalb eines Austauschverhältnisses geregelt sind. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter zur Überlassung von (gebrauchsfähigen) Räumen oder Sachen an den Mieter, der hierfür einen bestimmten Mietpreis (Mietzins) entrichtet.

Ist der Mieter zusätzlich zum Genuss der aus dem überlassenen Objekt entstehenden Erträge berechtigt, bezeichnet das deutsche Mietrecht einen solchen Vertrag als "Pacht" auf den gemäß § 581 BGB die Regelungen aus dem Mietrecht entsprechend anwendbar sind, soweit sich nicht aus der Natur des Vertrages etwas anderes ergibt. Eine Pacht findet vor allem bei Unternehmen, Handwerksbetrieben und landwirtschaftlichen Flächen statt. Im deutschen Mietrecht - besonders im Wohnraummietrecht - gibt es eine Vielzahl gesetzlicher Bestimmungen, die im Mietvertrag nicht abgeändert werden können. Dabei handelt es sich in der Regel um Bestimmungen zu Kündigung, Mieterhöhung und Mietminderung, die dem Mieter von Wohnräumen eine gewissen sozialen Schutzstandard garantieren sollen. Weicht ein Mietvertrag zuungunsten des Mieters von diesen im Mietrecht enthaltenen Mindeststandards ab, ist ein solcher Mietvertrag (teilweise) unwirksam.

An die Stelle der unwirksamen Bestimmungen treten dann die (ansonsten dispositiven) Bestimmungen, die das gesetzliche Mietrecht enthält. Auch als Vermieter sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen möchten. Das gilt besonders dann wenn der Mietvertrag für eine Vielzahl von Einzelvermietungen vorgesehen ist, da solche Formularmietverträge der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB unterliegen.

Wohnraummietrecht und Mietrecht über Gewerberäume

Im Einzelfall kann die Abgrenzung zwischen privatem und gewerblichem Mietrecht schwierig sein. Auch hier kann die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt sinnvoll sein. Da das Mietrecht eine Vielzahl von Schutznormen im Mieterinteresse enthält, die nur für Mietverhältnisse über Wohnräume gelten, kann die Frage der Einstufung des konkreten Mietverhältnisses eine große Bedeutung haben. Besonders Freiberufler, Handelsvertreter und Künstler nutzen oft ihre Wohnung zusätzlich zur Gewerbeausübung oder als Atelier. Ein kompetenter Rechtsanwalt berät Sie, wie Sie solche Zweifelsfragen durch eine klare Regelung im Mietvertrag vermeiden. Zudem kann ein erfahrener Rechtsanwalt beurteilen, wann Sie als Vermieter eine gewerbliche Nutzung von Wohnräumen dulden müssen bzw. wann Ihnen als Mieter eine solche Nutzung von Mieträumen gestattet ist.

Das Recht zur Mietminderung

Das deutsche Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die dem Mieter vertraglich überlassenen Räume in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, sodass dieser sie ständig zum gewöhnlichen bzw. vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen kann. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter mit einer Mietminderung reagieren. Eine Mietminderung kommt gemäß § 536 BGB allerdings nur in Betracht, wenn der Mangel der Mietsache sachlich und zeitlich nicht völlig unerheblich ist und nicht vom Mieter selbst (mit)verursacht wurde. Zudem kommt eine Mietminderung nur dann in Betracht, wenn der Mangel dem Mieter nicht schon bei Vertragsschluss bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war. Hier wie auch sonst im Mietrecht stellen sich oft Beweisprobleme.

Hier berät Sie ein Rechtsanwalt über die Möglichkeiten einer wirksamen Beweissicherung im Übernahmeprotokoll bzw. durch Abgabe einer Vorbehaltserklärung, die eine Mietminderung auch bei Übernahme einer Wohnung trotz Kenntnis vorhandener Mängel ermöglicht. Eine Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn ein während der Vertragslaufzeit entstandener Mangel vom Mieter nicht unverzüglich dem Vermieter angezeigt wurde. Auch hier sorgt ein erfahrener Rechtsanwalt für Beweissicherheit, in dem er eine wirksame Mängelanzeige formuliert. Im Mietrecht kommt es nicht selten vor, dass beide Vertragsparteien jeweils einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen, weil sie sich für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung eine möglichst günstige Beweislage verschaffen möchten, da im Mietrecht, wie allgemein im Zivilrecht, eine Streitpartei die für die günstigen Tatsachen beweisen muss, wenn diese von der anderen Streitpartei bestritten werden. Das gilt auch für die Voraussetzungen einer Mietminderung. So wendet der Vermieter gegen eine vom Mieter erklärte Mietminderung oft ein, dass der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos übernommen habe. Hier kann es sinnvoll sei, einen vorformulierten Mietvertrag von einem Rechtsanwalt auf beweislastverändernde Klauseln untersuchen zu lassen. Oft wendet ein Vermieter gegen eine Mietminderung ein, die Unkenntnis des Mieters vom Mangel beruhe auf grober Fahrlässigkeit. Auch hier kann es sinnvoll sein, bereits zur Übernahmeverhandlung einen Anwalt hinzuzuziehen. Das gilt vor allem dann, wenn der Mietvertrag noch nicht abgeschlossen ist, sodass noch die Möglichkeit eines Mängelvorbehalts besteht.

Ein im Mietrecht versierter Rechtsanwalt kann auch als Zeuge auftreten, wenn es um den erkennbaren Zustand der Mieträume bei Übernahme durch den Mieter geht. Eine Mietminderung bemisst sich nach einem der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs angemessenen Prozentsatz der Bruttomiete (inkl. Nebenkosten). Dabei besteht das Risiko, dass eine zu hoch angesetzte Mietminderung dazu führt, das ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufläuft, der den Vermieter zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung berechtigt. Ein qualifizierter Rechtsanwalt berät Sie anhand der aktuellen Rechtsprechung darüber, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Eine vom Mieter erklärte Mietminderung sollte ebenso wie eine vorausgehende oder damit verbundene Mängelanzeige von einem Rechtsanwalt formuliert werden, damit im Mietrecht häufig vorkommenden Firmfehler vermieden werden. Ein erfahrener Rechtsanwalt rät oft dazu, das Recht des Mieters zur Mietminderung gerichtlich feststellen zu lassen, bevor eine zu hohe Mietminderung den Mieter dem Risiko einer Kündigung aussetzt. Ein Rechtsanwalt, der die Interessen des Vermieters vertritt, wird auf eine Mängelanzeige reagieren und seinem Mandanten empfehlen, berechtigte Mängel kurzfristig abzustellen.

Ist die Mängelanzeige unberechtigt, wird ein Rechtsanwalt die Mietminderung zurückweisen und seinen Mandanten ggf. in einem Feststellungsverfahren vertreten. Die Berechtigung zur Mietminderung gehört zu den umstrittensten Materien im Mietrecht. Eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt ist in vielen Fällen dringend anzuraten. Eine von einem kompetenten Rechtsanwalt begleitete Mietminderung führt besonders dann zu einem Erfolg, wenn alle erforderlichen Beweise gesichert sind. Im Einzelfall kann es angeraten sein, die Tatsachen, die eine Mietminderung rechtfertigen können, im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens gerichtlich feststellen zu lassen.

Die Mieterhöhung

In einem unbefristeten Mietvertrag ist das Recht zur Mietminderung oft ebenso wenig detailliert geregelt wie die Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung. Wenn der Mietvertrag keine expliziten Regelungen enthält, sieht das Mietrecht stattgessen die Geltung des (nicht zuungunsten des Mieters abdingbaren) Gesetzesrechts vor. Das gesetzliche Mietrecht sieht in § 558 BGB eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Wie diese Anpassung stattzufinden hat, ist im gesetzlichen Mietrecht nicht einheitlich geregelt. In Städten wie Berlin oder Hamburg, die einen qualifizierten Mietspiegel besitzen, muss ein Vermieter, der sich hierauf berufen möchte, in seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich angeben, wie er den seiner Meinung nach zutreffenden Mietzins ermittelt hat.

Im Regelfall darf der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden. Diese sogenannte Kappungsgrenze ist auf 15 % begrenzt, wenn die Wohnung in einem definierten Ballungsraum mit großer Wohnungsknappheit liegt. Wer als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, sollte sein Mieterhöhungsvorlangen durch einen qualifizierten Rechtsanwalt formuieren lassen. So lassen sich die sonst im Mietrecht oft vorkommenden Formfehler vermeiden. Da im Mietvertrag keine vom gesetzichen Mietrecht zuungunsten des Mieters abweichenden Bestimmungen enthalten sein dürfen, sollte darauf geachtet werden, das die gesetzlichen Bestimmungen über den zweimonatigen Zustimmungszeitraum und die dreimonatige Klagefrist beachtet werden. Da Formfehler nur seiten nachträglich geheilt werden können, unterstützt Sie ein im Mietrecht versierter Rechtsanwalt fachkundig bei der Formulierung eines form- und fristgerechten Mieterhöhungsverlangens.

Ein Rechtsanwalt, der die Interessen des Mieters vertritt, kann ein Mieterhöhungsverlangen nur selten mit einem schlichten Hinweis auf den Mietvertrag zurückweisen, da das deutsche Mietrecht die Erhöhungsgründe und -voraussetzungen abschließend regelt. Ein erfahrener Rechtsanwalt wird etwaige formale Mängel rügen und ggf. die Einordnung der betroffenen Wohnung in die Kategorien des zur Begründung herangezogenen Mietspiegels bestreiten. Bei einem befristeten Mietvertrag scheidet ein Erhöhungsverlangen innerhalb des vereinbarten Vertragsdauer aus. Da das deutsche Mietrecht eine Mieterhöhung nur vorsieht, wenn der Mieter ihr zustimmt oder rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt wurde, kann ein für den Mieter tätiger Rechtsanwalt - anders als bei einer vom Mieter veranlassten Mietminderung - in einem Rechtsstreit erst dann reagieren, wenn sein Mandant sich mit einem konkreten Mieterhöhungsverlangen konfrontiert sieht. Anders als bei der Mietminderung kann der Mieter also nur auf eine Handlung des Vermieters reagieren. Das Mietrecht sieht in § 557 b BGB vor, dass im Mietvertrag oder in einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung eine Indexmiete vereinbart werden kann, die sich am Lebenshaltungskostenindex für alle privaten Haushalte orientiert.

Ein versierter Rechtsanwalt sorgt dafür, dass eine Indexmiete im Vermieterintersse umgesetzt wird. Ein Rechtsanwalt, der von einem Mieter mit der Abwehr eines auf die Indexmiete gestützten Mieterhönungsverlangens beauftragt wird, kann im Regelfall nur die rechnerische Richtigkeit sowie die Erfüllung der formalen Erfordernisse überprüfen. Etwas anderes gilt dann, wenn eine Mieterhöhung mit der Vornahme wohnwertverbessernder Maßnahmen begründet wird. Eine solche auf Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, die jährlich 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungsaufwands - geteilt durch zwölf Monate - ausmachen darf, kann durch einen Rechtsanwalt darauf überprüft werden, wie hoch die umlagefähigen Kosten tatsächlich sind und ob tatsächlich eine Wohnwertverbesserung einrtitt.

Die Kündigung beim Mietvertrag

Neben Mieterhöhung und Mietminderung ist die Kündigung eines Mietvertrages die Ursache vieler Mietstreitigkeiten. Da es bei einem unbefristeten Mietvertrag keinen festen Beendigungstermin gibt, sieht das deutsche Mietrecht für beide Vertragsparteien die Möglichkeit einer Kündigung vor. Neben einer ordentlichen Kündigung mit einer beidseitigen Mindest-Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich zugunsten des Mieters aus sechs bzw. neun Monate verlängert, wenn der Mietvertrag bereits fünf bzw. acht Jahre bestanden hat, gibt es die außerordentliche Kündigung, die dann eingreift, wenn eine Partei ihre Pflichten aus dem Mietvertrag - ggf. nach erfolgloser Abmahnung des vertragsverletzenden Verhaltens - in gravierender Weise verletzt hat. Gemäß § 568 BGB muss eine Kündigung schriftlich ausgesprochen werden. Eine ordentliche Kündigung setzt einen Kündigungsgrund voraus, der sich aus § 573 BGB ergibt. Danach ist die Kündigung beim unbefristeten Mietvertrag möglich, wenn eine Partei ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gravierend verletzt hat oder der Vermieter den Mietraum für sich bzw. seine Angehörigen benötigt (Eigenbedarfskündigung).

Außerdem sieht das deutsche Mietrecht die Möglichkeit vor, das der Vermieter eine Kündigung des Mietvertrags aussprechen kann, wenn der Mietvertrag ihn an einer wirtschaftlichen Nutzung der vermieteten Immobilie hindert. Eine außerordentliche Kündigung ist beim Mietvertrag außerdem möglich, wenn der Mieter den Mietzins für zwei aufeinanderfolgende Monate oder in einer betragsmäßig mindestens gleichen Höhe schuldig bleibt. Ursache eines solchen Rückstands kann auch eine unberechtigte Mietminderung sein. Wenn eine Kündigung auf eine gravierende Verletzung von Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gestützt wird, muss die vertragsverletzende Partei im Regelfall vorher abgemahnt worden sein.