Erschließungsrecht und Erschließungsbeiträge

Erschließung von Baugebieten und Erschließungsbeiträge - ein Überblick

Fast keine andere Rechtsmaterie ist so komplex wie das Erschließungsbeitragsrecht. Dies liegt einerseits an den wenigen gesetzlichen Grundlagen und daraus folgend einer umfangreichen Einzelrechtsprechung zu diversen Einzelaspekten dieser Rechtsmaterie. Darüber hinaus gebe es für die einzelnen Grundstückseigentümer oftmals um sehr viel Geld, so dass sehr viele Urteile zu diversen Rechtsproblemen erstritten wurden. Es lässt sich folglich festhalten, dass jede Veranlagung zu einem Beitrag ihre Besonderheiten hat, insofern ist eine Beratung im Einzelfall durch einen qualifizierten Rechtsanwalt unerlässlich. An dieser Stelle sollen lediglich die Grundlagen dieses Rechtsgebiets dargestellt werden. Diese Darstellungen ersetzen nicht die Beratung im konkreten Fall, die deutlich detaillierter und konkreter ist.

1. Welche Rechtsgrundlagen bestehen?

Das Erschließungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) als Teil des Bundesrechts geregelt. Dort wird in den §§ 123 ff. BauGB definiert, wer für die „Erschließung“ verantwortlich ist. Dies sind dem Gesetz nach die Gemeinden, deren Aufgabe es ist die Erschließung von Baugebieten zu steuern. Einen Rechtsanspruch auf Erschließung gibt es nicht. Unter Erschließung im Sinne dieser Vorschriften ist der Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Versorgung, insbesondere an das Straßennetz, sowie an Wasser und Abwasserbeseitigung. Die Erschließung ist notwendiger Bestandteil der Baureife eines Grundstücks, d. h. ohne gesicherte Erschließung gibt es auf dem Grundstück in der Regel auch kein Recht zur Bebauung. Die Kosten der Erschließung d. h. die Investitionslast gegenüber den Bauunternehmen trägt zunächst die Gemeinde. Das Erschließungsbeitragsrecht ist wiederum die Refinanzierung der Investitionskosten seitens der Gemeinde von den Beitragspflichtigen. Hier geht es um die wegemäßige Erschließung, d. h. insbesondere die Straße und dazu gehörige Anlagenteile. Welche das sind definiert auch das Baugesetzbuch. Hierzu zählen beispielsweise auch Grünanlagen, Straßenbeleuchtung und Straßenentwässungseinrichtungen.

Rechtmäßige Beiträge kann eine Gemeinde nur erheben, wenn sie eine gültige Erschließungsbeitragssatzung hat, auch hier können Regelungen in der Satzung bestehen, die zur Nichtigkeit der Satzung führen.

2. Wann werden Erschließungsbeiträge erhoben?

Der Erschließungsbeitrag entsteht erst mit Fertigstellung der Maßnahme. Wann das ist hängt von der konkreten Baumaßnahme ab. Es muss sich jedenfalls um eine technische Fertigstellung im Umfang handeln, den der Bebauungsplan (oder das Bauprogramm bzw. Vorschriften und Richtlinien zur Herstellung von Erschließungsanlagen) vorgeben. Weiterhin muss es sich um eine erstmalige Herstellung handeln. Dies ist vor allem bei sog. historischen Straßen oder ehemaligen Eigentümerwegen oder anderen Straßen, die schon lange Zeit existieren durchaus strittig. Auch kann eine Prüfung des Bauprogramms sinnvoll sein, welche Ausbauzustand seitens der Gemeinde überhaupt geplant war und ob der Plan eingehalten wurde.

Für das einzelne Grundstück entsteht die Beitragspflicht erst mit der Erlangung von Bebaubarkeit, baulicher oder gewerblicher Nutzbarkeit. Auch hier gibt es umfangreiche Rechtsprechung wann dies der Fall ist, insbesondere wenn das Grundstück an zwei Straßen angrenzt oder über ein anderes Grundstück eine Nutzung möglich ist.

3. Wie erfolgt die Umlage auf die Beitragspflichtigen

Zunächst wird der Investitionsaufwand für die einzelnen Anlagenteile berechnet. Hierbei hat die Gemeinde genau drauf zu achten, was hiervon überhaupt beitragsfähig ist. Beispielsweise sind diverse Maßnahmen in Kreuzungsbereichen, Abbiegespuren, Hausanschlüsse und viele andere Teileinrichtungen nicht bzw. nicht voll beitragsfähig. Vom so berechneten Aufwand wird der satzungsmäßige Gemeindeanteil (in der Regel 10 %) abgezogen. Diesen Anteil hat die Stadt/Gemeinde selbst zu tragen. Der Rest wird dann auf die Grundstückseigentümer umgelegt.

Dann wird der Aufwand auf die Grundstücke verteilt. Das Verteilungsverfahren hängt von der Satzungsregelung ab. In der Regel wird ein Maßstab gewählt, der die Grundstücksgröße und die Bebaubarkeit berücksichtigt. Je mehr Geschossfläche (oder Vollgeschosse) auf einem Grundstück zulässig sind, desto höher wird der Beitrag. Auch die Nutzung (z. B. Gewerbe) werden berücksichtigt. Hier werden erfahrungsgemäß ebenfalls Fehler begangen. Einerseits wenn das betreffende Grundstück beitragsrechtliche falsch eingeordnet wird. Aber auch wenn andere Grundstücke nicht oder mit zu wenig Fläche an der Verteilung teilnehmen, wirkt sich der Fehler beitragsmindernd auf die übrigen Grundstücke aus. Es lohnt sich also ein Blick auf die gesamte Abrechnung. Hier kann ein spezialisierter Anwalt Ungereimtheiten

4. Was tun, wenn ein Bescheid über den Erschließungsbeitrag kommt?

Ergeht ein solcher Beitragsbescheid durch die Gemeinde ist der Schrecken, insbesondere über die Höhe des Beitrags erst einmal groß. Allerdings ist man als Beitragspflichtiger nicht völlig ohne Rechte gegenüber der Gemeinde. Vielmehr steht dem Betroffenen (je nach Bundesland) der Widerspruch oder sogleich die Klage als Rechtsbehelf zu. Die Frist hierfür beträgt einen Monat seit Zugang des Bescheides. Zwar haben Widerspruch und Klage keine aufschiebende Wirkung, so dass zunächst der Betrag fällig wird. Allerdings gibt es auch hier Möglichkeiten, wie Stundung oder Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Sodann kann ein im Verwaltungsrecht oder gar im Beitragsrecht spezialisierter Rechtsanwalt anhand der Beitragsunterlagen der Gemeinde nachprüfen, inwieweit die Rechtsgrundlage aber auch die Abrechnung allgemein und im Einzelfall rechtmäßig ist. Meist ergeben sich Ungereimtheiten oder offensichtliche Bewertungs- bzw. Rechenfehler. Insbesondere wenn der ganze Straßenzug betroffen ist, empfiehlt es sich, eine Interessengemeinschaft oder Bürgerinitiative zu gründen. Hier können kosten gespart werden, wenn alle oder viele Rechtsmittel einlegen möchten. Es wird ein Widerspruch oder eine Klage ins Verfahren geschickt und die Gemeinde/Stadt erklärt sich einverstanden, das Ergebnis für alle anzuerkennen. So zahlt der einzelne in einen Topf aus dem dann das Verfahren finanziert wird. Das Ergebnis dieses Verfahrens ist dann für alle Mitglieder der Interessengemeinschaft bindend. Auf diese Art und Weise wurden bereits viele Verfahren erfolgreich und kostengünstig durchgeführt.